Encadrement des loyers : un petit tour et puis s’en va, et puis revient…

Les instantanés

Événements, publications, actualités du cabinet

Les dernières actus


Encadrement des loyers : un petit tour et puis s’en va, et puis revient…

Encadrement des loyers : un petit tour et puis s’en va, et puis revient…

 

26 juin 2018 : la cour administrative d’appel de Paris confirme l’annulation de l’encadrement des loyers pour la capitale.

La motivation peut être résumée ainsi : pour être légal, l’encadrement des loyers aurait dû être étendu à l’agglomération parisienne et non pas cantonné à Paris intra-muros.

Retour en 2014 et la loi ALUR, qui instaure deux dispositifs d’encadrement des loyers coexistent pour certaines communes situées dans les zones dites « tendues » : l’encadrement de l’évolution des loyers et l’encadrement du niveau des loyers.

Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers entre en vigueur sur les territoires concernés, après :

  • la mise en place et de l’agrément des observatoires locaux des loyers ;
  • la publication des arrêtés préfectoraux déterminant les loyers de référence.

Il s’appliquait à Paris depuis le 1er août 2015 et depuis le 1er février 2017 à Lille ; ainsi, dans ces villes, outre l’encadrement des loyers à la relocation qui s’applique le loyer des logements mis en location devait être fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré et pouvait, dans certains cas, faire l’objet d’un complément de loyer. Ces loyers de référence majorés ont été fixés par arrêté préfectoral.

Toutefois, ces arrêtés ont été annulés par jugements des tribunaux administratifs de Lille (17 octobre 2017) et de Paris (28 novembre 2017), ainsi depuis ces dates, les loyers sont fixés uniquement selon les règles à respecter en zone tendue sans être soumis à une limite de loyer de référence majoré.

 

2018 : la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique)  ou la renaissance de l’encadrement des loyers

  • le principe :

Les articles 48 et 49 du projet de la loi ELAN permettent « à titre expérimental » de mettre en œuvre pour cinq ans « le dispositif d’encadrement du niveau des loyers par arrêté préfectoral, sur les territoires compris dans les zones dans lesquelles la tension locative est la plus forte »

Pour éviter tout risque d’annulation par les juridictions administratives, il est prévu qu’il peut s’appliquer seulement sur une partie du territoire.

  • la mise en place :

La demande : Les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers, régi par le présent article, soit mis en place.

Le décret déterminera le périmètre d’application du dispositif après avoir vérifié que les conditions suivantes sont réunies :

  •  un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

L’arrêté : pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement présente au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation

  • les sanctions :

En cas de non-respect de l’encadrement des loyers :

le juge pourra diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu ;

le bailleur, après mise en demeure restée infructueuse de se conformer à l’encadrement des loyers adressée par le préfet, pourra en outre être condamné à une amende administrative dont le montant ira jusqu’à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple).

Le projet de la loi ELAN n’apporte pas davantage de précision que la Loi ALUR sur la notion de complément de loyers… Or, ce complément est le nerf de la guerre car il permet aux bailleurs de dépasser le loyer plafond lorsque les caractéristiques de confort ou de localisation du logement le justifiaient.

L’insécurité juridique demeure donc, et l’encadrement aussi !

 

Amélie VATIER, Avocat associé

Pour le département Droit immobilier