Coupé dans son ELAN ?

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Coupé dans son ELAN ?

Coupé dans son ELAN ?

 

Après une adoption par l’Assemblée nationale le 3 octobre 2018, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ou loi ELAN a définitivement été adopté par le Sénat le 16 octobre dernier.

Si le texte semblait avoir bien pris son élan, c’était sans compter sur les 9 juges de la constitutionnalité.

En effet, le Conseil constitutionnel a, en application de l’article 61 de la Constitution, été saisi le 23 octobre dernier par plus de soixante députés. Ces derniers reprochaient notamment aux articles 42, 43 et 45 de la loi d’élargir les possibilités de construction en zone rurale (voir notre précédent article sur la loi ELAN) sans pour autant prévoir les garanties nécessaires à la protection de l’environnement.

Par une décision du 15 novembre 2018 (n°2018-772 DC), le Conseil a cependant validé :

– Les articles modifiant la loi « littoral », en rappelant que :

  • Le périmètre des zones où pourront être autorisées lesdites constructions et installations exclut les espaces proches du rivage, la bande littorale de cent mètres mais également les agglomérations et villages visés par le schéma de cohérence territoriale ;
  • Si des constructions et installations en discontinuité avec l’urbanisation sont désormais possibles, elles restent toutefois limitées de façon à ce que seuls les projets nécessaires aux activités agricoles, forestières et aux cultures marines puissent être autorisés. Par ailleurs, dans les espaces proches des rivages, ces autorisations ne seront accordées que pour les cultures marines. Il est d’ailleurs prévu que l’autorité administrative compétente de l’Etat devra refuser toute demande pouvant porter atteinte à l’environnement et aux paysages ;
  • L’article L. 4424-12 du Code général des collectivités territoriales dans sa rédaction issue de la loi ELAN, permettant au plan d’aménagement et de développement de la Corse, dans les communes qui sont soumises cumulativement aux dispositions du code de l’urbanisme relatives aux zones montagneuses et aux zones littorales, de déterminer les secteurs dans lesquels les restrictions à la construction définies par l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme ne sont pas applicables, est d’application restrictive :
  1. Les secteurs visés restent soumis aux conditions d’urbanisation prévues par les zones montagneuses et ce, afin de protéger l’environnement.
  2. Cette dérogation est exclue dans les espaces proches du rivage.
  3. En tout état de cause, la détermination des secteurs en cause reste soumise à l’accord du représentant de l’Etat dans le département, après avis du conseil des sites de Corse.

 

– La notion de logement évolutif, en rappelant que :

  • 20 % des logements et au moins un logement seront accessibles aux personnes handicapées au sein des bâtiments d’habitation collectifs nouveaux ;
  • Les autres logements construits dans de tels bâtiments devront être évolutifs, ce qui signifie que :
  1. Ils seront accessibles par une personne handicapée ou,
  2. Leur mise en accessibilité sera possible par des travaux simples.

En revanche, le Conseil constitutionnel a censuré les « cavaliers législatifs », c’est-à-dire, les articles introduits par voie d’amendements en première lecture sans qu’ils ne présentent un lien, même indirect, avec le texte déposé ou transmis.

Plus précisément, ce sont les articles 52, 53, 66, 72, 73, 76, 91, 101, 108, 121, 123, 135, 144, 147, 152, 155, 161, 184 et 200 qui sont supprimés.

Ainsi, disparaissent notamment les dispositions renforçant les sanctions en matière d’occupation des espaces communs des immeubles en permettant la résolution du bail en cas de condamnation du locataire pour trafic de stupéfiants ou encore imposant au bailleur de notifier au syndic de l’immeuble les coordonnées de son locataire (voir notre précédent article sur la loi ELAN).

Le Conseil constitutionnel a enfin censuré l’article 196 de la loi déférée qui prévoyait qu’un décret en Conseil d’Etat portant sur la salubrité des habitations (titre II du règlement sanitaire départemental) devait être publié dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi ELAN. Les juges constitutionnels ont effectivement estimé que ces dispositions méconnaissaient le principe de la séparation des pouvoirs et les dispositions de l’article 21 de la Constitution.

Finalement, il serait inexact d’affirmer que le projet est coupé dans son élan. En effet, les principaux apports du texte sont préservés. Les décrets d’application nécessaires pour certaines mesures sont d’ores et déjà en cours d’écriture, et la loi, certes allégée de quelques articles, sera promulguée dans les prochains jours.

 

Nerimen GOZAN, Avocat à la Cour

Avec Amélie VATIER, Avocat associé

Pour le département Droit Immobilier