Covid 19 : les promesses de vente d’immeubles en suspension

Questions autour de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit diverses mesures permettant

→ le report les délais

▪ Le principe : il est énoncé àl’article 2 de l’ordonnance, en application duquel tout acte prescrit par la loi à peine de nullité, qui aurait dû être accompli entre le 12 mars 2020 et le 24 juin (un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré aujourd’hui au 24 Mai 2020) sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter du 24 juin, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

▪ sont donc concernés :

le droit de rétractation, défini l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, et selon lequel la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Ce délai s’applique aux promesses de vente.

Sur un plan pratique, cela signifie que, lorsque pour tous les actes visés ci-dessus (contrat préliminaire ou promesse synallagmatique ou unilatérale) notifiés à compter du 3 mars, le droit de rétractation de 10 jours offert à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation, peut être prorogé jusqu’au 3 juillet minuit.   

le délai minimum d’un mois prévu par le code de la consommation (article L.313-41) pour la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts, fixé à peine de nullité de la formalité de l’enregistrement, serait également visé par cette disposition.

Ainsi, ce report de délai qui s’applique à toute promesse signé ou enregistrée après le 13 février conduit à repousser l’échéance de la condition suspensive du prêt au 24 juillet 2020.

Ce texte procède à l’évidence de l’ordre public de protection et le bénéficiaire peut y renoncer. Le rapport au Président de la République le confirme :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755634&categorieLien=id

Il est en effet précisé que « l’ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti »

Cela reviendrait à interpréter ce report comme une simple faculté, comme un délai complémentaire.

L’ordonnance aurait pu être plus claire su les effets juridiques de ce « report » dont on comprend qu’il est une interruption facultative. N’aurait-il pas non plus été plus efficace de consacrer la valeur supplétive de ce droit, en rappelant que le droit de rétractation pouvait néanmoins être purgé pendant cette période d’état d’urgence ?

Dans le silence de l’ordonnance, il convient de se référer aux conditions de renonciation à un droit, la renonciation devra intervenir de manière non équivoque, et soit régularisée à l’échéance du délai légal que le bénéficiaire n’aura pas entendu reporter.

→ La suspension du délai d’exercice du droit de préemption urbain

L’article 7 de la même ordonnance prévoit la suspension du délai d’exercice de ce droit s’il n’avait pas expiré avant le 12 mars. Le délai recommencera à courir le 24 juin, sous réserve que la date de cessation de l’état d’urgence soit maintenue au 24 mai.

Contrairement au droit de rétractation dont le délai est reporté, ce droit de préemption urbain est suspendu.

Cette suspension étant ordonnée sans réserve, l’on voit mal les services administratifs des communes instruire les DIA avant l’échéance de cette période de suspension…