Covid 19 : L’état d’urgence ou l’état d’incertitude juridique

Par une ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, publiée à JO le 16 avril, sont apportés des « aménagements et compléments », selon les termes employés dans le rapport au Président de la Réplique, aux dispositions prises par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire.

Si cette nouvelle ordonnance répond assurément aux interrogations des acteurs du secteur du BTP et de l’immobilier en général, n’illustre-t-elle pas le caractère incertain ou mouvant des règles applicables aux délais ?

La compréhension de cette ordonnance ne peut se faire – si tant est que cela soit possible – qu’en lecture parallèle du rapport au Président :

→ Période d’état d’urgence et période juridiquement protégée

Il est rappelé que la date d’expiration de la période juridiquement protégée est fixée à titre provisoire : elle correspond selon l’ordonnance n°2020-306 à la période allant du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire qui est aujourd’hui fixé au 24 mai.

Néanmoins, compte tenu de l’annonce du Président de la République du 13 avril, la fin de cette période « juridiquement protégée » devra donc être « adaptée » en fonction de la date de la période de l’état d’urgence.

Le droit commun de computation des délais pourrait donc s’appliquer de nouveau plus rapidement que prévu.

Délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation exclus de la protection :

Ce qui plus inquiétant est la précision et les exceptions apportées à l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 :

Cet article instaure un mécanisme de « report » des délais impartis pour tout « acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque ».

Ces délais, s’ils expiraient après le 12 mars, seront alors réputés accomplis à temps s’ils auront « été effectués dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Il revenait donc de déterminer pour chaque délai s’il était imposé pour la loi ou le règlement, à peine d’une des sanctions énoncées par l’article.

S’agissant du délai de rétractation imposé par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation offert au bénéficiaire d’une promesse de vente d’un immeuble à usage d’habitation, il ne pouvait qu’être déduit qu’il était visé par ces mesures de computation exceptionnelles, puisque la validité de la promesse est subordonnée à la purge de ce délai.

Pourtant l’ordonnance du 15 avril précise que ce délai est exclu du champ d’application de l’article 2. Elle ajoute à cet article que « Le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits ».

Dans le rapport au Président, il est précisé – ou plutôt justifié- que « une lecture contraire aurait pour effet de paralyser nombre de transactions ».

L’on peut néanmoins s’interroger : si cette exclusion était évidente, rien ne justifiait qu’elle soit expressément énoncée !

Si l’article l’ article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de ce délai de rétractation, il est constant qu’une promesse est nulle si ce délai n’a pas été valablement purgé ( cf notamment Cass- 3ème  civile, 21 Mars 2019 – n° 18-10.772).

Ce « complément » est lourd de conséquence car le rapport prend soin de préciser qu’elle est interprétative et qu’elle a donc nécessairement rétroactif.

Les bénéficiaires qui pensaient donc pouvoir reporter le délai de leur droit de rétractation à compter du 24 juin découvrent donc que le délai est purgé !

Plus qu’une interprétation, cet ajout correspond bien une modification : l’interprétation aurait été admise si la première ordonnance précisait que n’étaient concernés que les délais légaux ou réglementaires prévus à peine de nullité expressément par la même loi ou le même règlement.

→ Les délais raccourcis pour relancer le secteur BTP

Sont également exclus du champ d’application de cet article 2 les recours « applicables selon le rapport « à l’ensemble des autorisations de construire ».

Toutefois, ces délais bénéficient d’une autre protection raccourcie, car le mécanisme désormais applicable est celui de la suspension pendant la période d’urgence.

Aussi pour les délais applicables aux recours et déférés préfectoraux dirigés contre une autorisation d’urbanisme dont les délais expirent pendant la durée d’urgence sanitaire, soit entre le 12 mars et le 24 mai 2020 (dispositif applicable aux pétitionnaires et aux tiers), un délai de suspension intervient jusqu’au 24 mai 2020 inclus ; le délai reprend à compter du 25 mai 2020, ce délai ne pouvant toutefois pas être inférieur à 7 jours pour sécuriser la saisine du juge administratif.

Bien évidemment, si le délai de recours expire après la fin de la période de l’état d’urgence, il ne sera pas prorogé. Dans la mesure où cette fin d’état d’urgence pourrait être avancée, la vigilance s’impose !

  1. Concernant les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme et de certificats d’urbanisme ainsi que les procédures de récolement qui n’ont pas expiré avant le 12 mars, les délais applicables, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’urgence sanitaire (reprise du délai à compter du 25 mai 2020).
  2. Les délais relatifs aux procédures de préemption à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire (reprise du délai à compter du 25 mai 2020), et non plus à la fin de la période juridiquement protégée (soit 25 juin)

Les ventes subordonnées à la purge de ce délai, pourront donc être réitérées plus tôt qu’initialement prévu.

Compte tenu de l’incertitude de la date de cessation de la période d’état d’urgence sanitaire, mais aussi aux interprétations données aux ordonnances, il ne peut donc qu’être conseillé de s’en tenir aux délais de droit commun.

→ Aménagement et complément pour le régime des sanctions contractuelles en cas de retard

1.L’aménagement pour le décompte des délais échus pendant la période juridiquement protégée : aux termes de l’ordonnance du 15 mars, les clauses et astreintes qui sanctionnent l’inexécution d’une obligation dont le terme intervenait pendant la période juridiquement protégée produisaient, leurs effets un mois après cette période.

Ce mécanisme de report forfaitaire est abandonné au profit d’un report d’une durée égale à la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire.

Sur un plan pratique, le rapport au Président prend les exemples suivants :

–      si une échéance était attendue le 20 mars 2020, c’est-à-dire huit jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période juridiquement protégée.

–      si une clause résolutoire, résultant d’une obligation née le 1er avril devait prendre effet, en cas d’inexécution, le 15 avril, ce délai de 15 jours sera reporté à la fin de la période juridiquement protégée pour que le débiteur puisse encore valablement s’acquitter de son obligation avant que la clause résolutoire ne prenne effet.

2. Ce même mécanisme de report susvisé est appliqué aux astreintes et clauses qui doivent produire effet après la fin de la période juridiquement protégée : lorsque les clauses sanctionnent l’inexécution d’une obligation, autre que de somme d’argent, prévue à une date postérieure à la fin de la période juridiquement protégée.

Il est en effet évident que la période de confinement impactera les obligations contractuelles même non échues pendant la durée de l’état d’urgence. Les débiteurs d’obligation de faire ne pourront, du fait des difficultés rencontrées pendant la période de confinement, respecter leurs échéances contractuelles.

Ces débiteurs bénéficieront d’un report également calculé, après la fin de la période juridiquement protégée, en fonction de la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les contraintes du confinement.

A titre d’exemple, si un contrat de travaux signé avant le 12 mars 2020 prévoit la livraison du bâtiment à une date qui échoit après la fin de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant l’éventuelle inexécution de cette obligation ne prendra effet qu’à une date reportée d’une durée égale à la durée de la période juridiquement protégée.

Attention :
– ne sont pas concernées les clauses et astreintes sanctionnant les obligations de sommes d’argent. Le rapport précise que « l’incidence des mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire sur la possibilité d’exécution des obligations de somme d’argent n’est qu’indirecte et, passé la période juridiquement protégée, les difficultés financières des débiteurs ont vocation à être prises en compte par les règles de droit commun (délais de grâce, procédure collective, surendettement) ».
– les parties au contrat restent libres d’écarter l’application de cet article par des clauses expresses portant soit renonciation au bénéfice de ce droit de report, soit en aménageant différemment le contrat.

Plusieurs enseignements seront tirés de la gestion de cet état d’urgence, mais il est définitivement acquis que  « le temps de la réflexion est une économie de temps ».