Préparez votre ELAN

Les instantanés

Événements, publications, actualités du cabinet

Les dernières actus


Préparez votre ELAN

Préparez votre ELAN

Le projet de loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), dans sa rédaction issue du texte Commission Mixte Paritaire commun (du 19 septembre 2018) a été adopté par l’Assemblée Nationale le 3 octobre.

Avant son adoption définitive par le Sénat et une promulgation courant octobre, revenons sur les principales « évolutions du logement, de l’aménagement et du numérique ».

 

1- LE LOGEMENT SOCIAL

i) Apport de la loi SRU maintenu

■ Objectif inchangé : construire 25% de logements sociaux d’ici 2025 dans les communes membres des agglomérations de plus de 50.000 habitants.

■ Aménagements prévus :

• Pour les communes soumises aux quotas depuis 2015 : délai de 15 ans (5 périodes triennales) pour se conformer.
• Les communes périphériques d’Ile-de-France, hors aire urbaine de Paris, ne seront assujetties qu’à partir de 3500 habitants – et non plus 1500.
• Sont intégrées dans le décompte les habitations en accession sociale à la propriété (mais seulement durant cinq ans) ou celles faisant l’objet d’un bail réel solidaire.

ii) Restructuration du secteur

■ Regroupement :

• Le principe : les bailleurs sociaux qui gèrent moins de 12 000 logements ou qui ne justifient pas d’un chiffre d’affaires supérieur à 40 M€ seront rattachés soit à un groupe soit à une société anonyme de coopération (SAC).
• Échappent à ce rattachement d’office, les organismes :
– dont l’activité a été consacrée au cours des 3 dernières années à l’accession sociale à la propriété et qui ont construit ou acquis plus de 600 logements durant les six dernières années.
– qui interviennent seuls dans un département.

■ Accroissement de l’autofinancement des organismes HLM par la libération du régime de vente des logements sociaux. L’objectif de vente est de 40.000 par an (contre 7000 / an actuellement) :

• Le locataire reste prioritaire pour l’achat de son logement, mais à la condition de l’occuper depuis plus de deux ans.
• Possibilité de vendre en bloc des logements financés par un prêt locatif social, produits depuis plus de quinze ans, à toute personne morale de droit privé, sans devoir respecter quelque ordre prioritaire que ce soit. La fixation du prix sera, pour toutes ventes, exonérée de la consultation de l’administration des domaines.
• Dans les communes qui ont atteint leur quota SRU, l’avis du maire n’est plus obligatoire pour pouvoir mettre en vente un HLM.
• Création de la société de vente d’habitations à loyer modéré (HLM) (nouvel article L. 422-4 du CCH) qui a pour seul objet l’acquisition et l’entretien de biens immobiliers. La gestion devra donc être déléguée (après concurrence ?) à des organismes HLM dans l’attente de la revente.

Les logements cédés resteront par ailleurs comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU.

iii) Modalités d’attribution

■ Dans les zones tendues, tous les trois ans les locataires ayant des pièces non occupées pourront se voir proposer de changer de logement pour avoir accès à un logement conforme à leurs besoins et moins cher.

■ L’attribution des logements locatifs sociaux doit désormais prendre en compte la situation des personnes handicapées et l’accès à des logements adaptés doit leur être facilité (logements « effectivement accessibles » ou « appelés à évoluer vers plus d’accessibilité »). Les personnes handicapées auront la possibilité de saisir la commission de médiation Dalo en cas d’inadaptation de leur logement.

■ Possibilité de colocation dans le parc social entre personnes handicapées adultes dans l’objectif de répondre aux besoins de celles qui, ayant une certaine autonomie, souhaitent pouvoir habiter un logement ordinaire, sans pour autant vivre seules.

■ Délai de préavis d’un mois contre deux actuellement lorsqu’un locataire du parc social se voit attribuer un autre logement social n’appartenant pas au même bailleur.

 

2. EVOLUTION – MOBILITE

■ Transformation des bureaux en logement : octroi d’un bonus de constructibilité de 30%.

■ Création d’une catégorie d’immeuble de « moyenne hauteur » qui disposera de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la mutation de bureaux en logements.

■ Tous les logements des nouveaux bâtiments d’habitation collectifs d’un programme neuf doivent être évolutifs et 20% devront être accessibles.

■ Bail mobilité : concernera les logements loués en meublé pour des locataires en formation professionnelle ou en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Le bail sera conclu pour une durée entre un mois et dix mois, non renouvelable. Le propriétaire ne pourra exiger de dépôt de garantie mais le bail sera éligible au dispositif VISALE (sur ce point, la garantie universelle des loyers (GUL) jamais mise en œuvre est supprimée).

■ Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (nouvel article L.631-7 CCH) : les propriétaires pourront, louer ou sous-louer une partie de leur logement à une personne de moins de trente ans moyennant une indemnité, sans être exclu du bénéfice de l’aide personnelle au logement.

 

3 – RELATIONS BAILLEURS-LOCATAIRE DANS LE PARC PRIVE

■ Les locataires mauvais payeurs pourront se voir appliquer des pénalités par le propriétaire.

■ Les squatteurs de résidences principales ou secondaires encourront plus facilement des sanctions pénales, et seront privés de la possibilité de bénéficier d’une part, du délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion et d’autre part, de la trêve hivernale.

■ Possibilité de résilier le bail en cas de condamnation pour trafic de stupéfiants du locataire lorsqu’il a commis ces faits dans son logement ou à proximité.

■ Intégration d’un nouvel aliéna à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : dans le délai d’un mois suivant la prise d’effet du contrat de location, le bailleur notifie au syndic de l’immeuble le nom, le prénom, les coordonnées téléphoniques et le courriel de son locataire sous réserve de l’accord de ce dernier.

■ L’acte de caution est simplifié et l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié en ce que l’obligation du caractère manuscrit de la mention d’engagement par la caution est supprimé out en préservant le contenu de l’engagement.

■ Vers un bail numérique : le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnance afin de créer un régime d’agrément qui permettra de sécuriser l’usage du numérique dans l’établissement des contrats de location.

■ Encadrement des loyers : cf. instantané : « encadrement des loyers un petit tour et puis s’en va et revient ».

■ Les locations de manière saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb ou Abritel, sont encadrées : Les loueurs de meublés touristiques auront l’obligation de déclarer ou de transmettre les décomptes de nuits à la mairie. A défaut, ils s’exposeront à des amendes, respectivement de 5000 € et de 10.000 €. Ces peines s’ajouteraient à celle qui sanctionne déjà la location illégale en cas d’absence de changement d’usage prévue par l’article 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (50.000 €).

Les plateformes de location entre particuliers sont également dans le collimateur du gouvernement. Celles-ci pourront être sanctionnées par des amendes allant de 12.500 à 50.000 € à chaque fois qu’elles publient une annonce sans respecter leurs obligations (notamment en l’absence de numéro d’enregistrement préalable (Article L 324-1-1 du Code de Tourisme).

 

4- NOUVEAUX OUTILS POUR « CONSTRUIRE PLUS, MIEUX ET MOINS CHER »

i) PPA, GOU OIN

■ Le PPA (Projet Partenarial d’Aménagement) : instauré par un nouvel article L.312-1 du code de l’urbanisme : outil partenarial entre l’Etat et une intercommunalité qui vise à définir un projet de territoire comprenant des objectifs de production de logements. Les communes seront associées à l’élaboration des PPA.

■ Le GOU (Grande Opération d’Urbanisme) : outil opérationnel des PPA visant à confier à l’intercommunalité la maîtrise d’ouvrage des opérations ainsi qualifiées par délibération de l’organe délibérant de la collectivité territoriale ou de l’établissement public cocontractant, après avis conforme des communes. La création et la réalisation des opérations d’aménagement sont d’intérêt métropolitain ou communautaire et la compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme est confiée à l’échelon intercommunal.

Dans une GOU, une commune pourra confier la réalisation d’équipements publics relevant de sa compétence à l’EPCI.

■ Les OIN (Opérations d’intérêt national) : opération d’aménagement qui répond à des enjeux d’une importance telle qu’elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale. La création d’une OIN pourra valoir création d’une zone d’aménagement différée (ZAD).

ii) Loi littoral assouplie

■ Le texte élargit des possibilités de construction en zone littorale en permettant le comblement des « dents creuses » (construire entre des bâtiments sans étendre le périmètre du bâti) en dehors de la bande littorale de cent mètres et à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement et d’implantation de services publics.

■ La mise en place de cultures marines, l’implantation d’ouvrages de production d’énergies renouvelables sur les petites îles sont également facilitées.

iii) Champ d’application étendu pour la conception réalisation :

■ Prolongation de la dérogation accordée aux bailleurs sociaux de recourir à la conception-réalisation pour la production de logements locatifs sociaux. Elle est étendue pour trois ans. La loi prévoit aussi cette possibilité de recourir sans condition à la conception-réalisation pour les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous) jusqu’au 31 décembre 2021.

■ Elargissement des possibilités d’utiliser la conception-réalisation pour tous les acheteurs soumis à la loi MOP dans l’hypothèse de « la construction d’un bâtiment neuf dépassant la réglementation thermique en vigueur ».

 

iv) Caractère consultatif de l’avis des ABF

Avis consultatif des architectes des Bâtiments de France (ABF) dans le cadre de la délivrance des autorisations d’urbanisme notamment pour :
– les opérations de traitement de l’habitat indigne dans les secteurs protégés au titre du patrimoine.
– les projets d’installation d’antennes relais de radiotéléphonie mobile, compte tenu des objectifs ambitieux de couverture numérique du territoire.

 

v) Le régime de la construction de maison individuelle préfabriquée

Il sera défini par voie d’ordonnance.

 

vi) VEFA

■ Le contrat préliminaire pourra prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

■ Clarification des modalités de réalisation et de financement des travaux d’achèvement d’un immeuble en Vefa, en cas de défaillance du vendeur (notion de défaillance, désignation administrateur ad hoc…).

 

vii) Amélioration des procédures

■ En cas d’annulation des PLU, les communes auront deux ans pour en adopter un nouveau sans que l’ancien POS ne soit remis en vigueur.

■ Mise en place d’une télé-procédure pour assurer le traitement des demandes d’autorisation d’urbanisme à compter du 1er janvier 2022 pour les communes dont le nombre d’habitants sera supérieur à un seuil défini par un décret (ce qui pourrait être 3500 habitants).

■ Les services instructeurs ne pourront exiger que les pièces prévues par le code de l’urbanisme pour les demandes d’autorisation d’urbanisme.

■ Lutte contre les recours abusifs en urbanisme. Sont ainsi prévus :
• la limitation des effets des annulations ou des déclarations d’illégalité des documents d’urbanisme sur les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol régies par le code de l’urbanisme dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité est prononcée pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet ;
• l’extension des règles relatives à l’intérêt pour agir, en visant toutes les décisions relatives à l’occupation et à l’utilisation du sol ;
• la possibilité pour le préfet, en cas de permis de construire annulé sur déféré préfectoral, d’exercer l’action en démolition sans limitation aux zones protégées ;
• l’encadrement du référé suspension dans le temps et l’obligation pour le requérant dont le référé suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond ;
• l’obligation pour le juge de motiver le refus de prononcer une annulation partielle ou un sursis à statuer et l’extension du champ d’application des articles concernés aux décisions de non opposition à déclaration préalable ;
• l’obligation de contester les autorisations modificatives et les mesures de régularisation dans le cadre de l’instance contre l’autorisation initiale, lorsque ces autorisations et mesures ont été délivrées au cours de cette instance ;
• l’amélioration du dispositif d’action en responsabilité contre les recours abusifs, associatifs ou autres, afin de faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires aujourd’hui très rares ;
• l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme est réécrit pour faciliter le prononcé de condamnations pécuniaires, et les transactions financières pour obtenir un désistement en cas de recours sont proscrites pour les associations, sauf lorsqu’elles « agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres ».

Des dispositions réglementaires viendront compléter ce dispositif.

 

5- AMELIORER LE CADRE DE VIE

i) Lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil

■ Lutte contre les marchands de sommeil :
• Nouveaux dispositifs préventifs : information du maire par le notaire lorsqu’une vente n’a pu avoir lieu en raison de l’interdiction d’acheter pesant sur un marchand de sommeil, obligation pour les agents immobiliers de déclarer au Procureur de la République les agissements des marchands de sommeil.
• Nouveaux dispositifs répressifs :
– Possibilité de saisir les indemnités qui pourraient être versées à un marchand de sommeil dans le cadre d’une procédure d’expulsion.

– Obligation du prononcé des peines complémentaires de confiscation des biens des marchands de sommeil ayant servi à loger des personnes vulnérables dans des conditions indignes.

– Interdiction aux marchands de sommeil condamnés d’acquérir des biens immobiliers en cas de vente aux enchères.

– L’interdiction pour une durée de dix ans au plus (contre cinq aujourd’hui) d’acheter un bien immobilier

■ Lutte contre l’habitat indigne
• Elargit le dispositif de l’astreinte à l’ensemble des procédures de police spéciale de lutte contre l’habitat indigne (hors urgence), ainsi qu’à la lutte contre le saturnisme, alors qu’il était prévu jusqu’à présent uniquement pour les procédures avec prescriptions de travaux.

• En outre, l’astreinte administrative sera désormais due automatiquement par le propriétaire indélicat en cas de non-respect des prescriptions d’un arrêté dans les délais fixés.

• Habilite le Gouvernement à prendre, par voie d’ordonnances, dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la loi, des mesures pour améliorer et renforcer la lutte contre l’habitat indigne et favoriser le regroupement des compétences et procédures entre les mains d’un acteur unique, afin de rendre l’action publique plus efficiente en la matière.

• Les copropriétés : refonte de la codification par voie d’ordonnance. Il est notamment envisagé de mettre en place un conseil d’administration de copropriété, qui remplacerait l’assemblée générale dans les copropriétés de grande taille.

ii) Mise en place d’un « dispositif d’occupation temporaire des bâtiments vacants »

Institution à titre expérimental et sur l’ensemble du territoire, d’un dispositif permettant de protéger et de préserver les locaux vacants et de permettre leur occupation à titre temporaire et gratuit notamment par les sans-abris et les plus démunis.

Cela donne lieu à la conclusion de conventions de « résidence temporaire » entre le propriétaire, l’organisme publique, l’association, etc. pour une durée de 3 ans pouvant être prorogée par périodes d’un an. Le propriétaire justifie que, à l’issue de l’occupation du bâtiment par des résidents temporaires, le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.

iii) Création de l’opération de revitalisation des territoires (ORT)

L’ORT a pour objet de répondre aux différents enjeux de développements locaux en matière de revitalisation des centres des villes moyennes, support du plan Action Cœur de Ville. Des dérogations en matière d’urbanisme commercial seront possibles dans le périmètre des ORT.

 

iv) Pour une rénovation énergétique

■ Précisions de la trajectoire d’économies d’énergie, sans remettre en cause l’objectif de 60% d’économies d’énergie en 2050 par rapport à 2010 qui est l’année de référence minimale. Ainsi, le Gouvernement reporte la première échéance à 2030 (au lieu de 2020) et augmente de 25% à 40% l’économie d’énergie à réaliser. Un décret en Conseil d’Etat déterminera les bâtiments à usage tertiaire qui seront concernés par l’obligation, selon la destination du bâtiment, sa surface et l’activité qui y est exercée.

■ Le Diagnostic de performance énergétiques (DPE) sera obligatoirement annexé aux baux à compter du 1er janvier 2021.

■ Carnet numérique d’information obligatoire pour toute construction neuve soumis au statut de la copropriété dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025 (y compris pour les logements sociaux).

■ Déploiement numérique et simplification de diverses mesures administratives pour faciliter l’installation, l’exploitation et l’entretien du réseau. En outre, une nouvelle sanction pécuniaire est créée à l’encontre des opérateurs qui ne se seraient pas conformés à leurs engagements de déploiement (accord entre l’Etat et les opérateurs de janvier 2018).

Attendons donc l’adoption du texte définitif et les décrets et ordonnances qui devraient être nombreux !

 

Amélie VATIER, Avocat associé