L’immobilier, pilier de la stratégie des EHPADs …
Delphine Jaafar, avocat associée en charge de la pratique Santé du Cabinet, répond aux questions de L’OPINION:
L’immobilier, pilier de la stratégie des Ehpad
Par Jade Grandin de l’Eprevier – 08 février 2022 à 6h00 – L’OPINION
Serpent de mer depuis plusieurs années, la dimension patrimoniale est au cœur du modèle économique des acteurs du secteur.
Les faits –
Selon un rapport de la Drees (service statistique du ministère de la Santé) publié en décembre 2020, à pratiques inchangées, 108 000 seniors de plus sont attendus en Ehpad d’ici à 2030, puis encore 211 000 entre 2030 et 2050 (contre 611 000 résidents aujourd’hui), ce qui implique de doubler le rythme d’ouverture de places observé depuis 2012.
Dans les Ehpad, l’immobilier est à la fois ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas. C’est ce qu’on regarde en premier, l’argument de vente pour les établissements de standing : bonne localisation, grandes chambres individuelles, joli jardin, décoration tendance, céramique dans la salle de bains… Lorsqu’on paye plusieurs milliers d’euros chaque mois, à défaut de qualité des soins, « ce sera luxueux, surtout au niveau de l’hostellerie », indique dans la presse régionale Victor Castanet, auteur des Fossoyeurs.
Mais on ne se doute pas forcément de l’importance de l’immobilier dans le modèle économique des Ehpad. Souvent à cause du prix du foncier, les établissements associatifs et publics se situent plutôt dans les zones rurales, alors que les Ehpad privés lucratifs sont dans les centres urbains, où se trouvent les populations aisées. Comme ces acteurs sont arrivés ultérieurement, dans les années 1990, leur parc immobilier est un peu plus récent, « mais dans sa globalité il est vieillissant, et le besoin de restructuration est énorme, car les normes ont complètement transformé ce qu’on attend d’un Ehpad », avec beaucoup plus de soins, explique Delphine Jaafar, avocate associée au cabinet Vatier et spécialiste du secteur.
Ces besoins de réhabilitation et de construction d’établissements à cause du vieillissement démographique — selon les statisticiens du ministère de la Santé, il faut doubler le rythme de création des Ehpad — ont attiré des investisseurs, institutionnels comme particuliers, ce qui a permis d’injecter de l’argent privé dans le secteur, faute de moyens publics suffisants (il continue d’y avoir des subventions). « Tous les acteurs du marché sont à l’affût pour racheter des actifs petits, obsolètes ou enclavés, en vue de les restructurer, de les agrandir, voire de les regrouper », disait à l’Opinion Olivier Benque, président de Siscare, en 2019.
« Dois-je me concentrer sur mon activité de santé ou associer la gestion immobilière en considérant que celle-ci est au cœur de mon métier ?»
« Nerf de la guerre ». Dans son dernier rapport financier, Orpea se décrit comme « la première foncière de santé en Europe », grâce à son patrimoine immobilier de 2,32 millions de m2, valorisé 7,4 milliards d’euros (+ 463 millions entre janvier et juin 2021). Il y décrit sa « politique de gestion patrimoniale », avec ventes lucratives de murs dont il devient locataire (il détient 47 % de ses immeubles), afin de rembourser ses prêts. Parmi les multimillionnaires des Ehpad, certains sont spécialistes de l’immobilier plutôt que de la santé, indiquait Challenges en 2020. Un analyste soulignait alors « l’ingénierie financière et immobilière redoutable » du fondateur d’Orpea Jean-Claude Marian pour acquérir « la moitié des murs de ses Ehpad, le nerf de la guerre ».
« Le serpent de mer dans le secteur médico-social depuis de nombreuses années est la question de la stratégie immobilière à adopter, pour savoir s’il faut être propriétaire ou locataire, insiste Delphine Jaafar. Dois-je me concentrer sur mon activité de santé ou associer la gestion immobilière en considérant que celle-ci est au cœur de mon métier ? Dans le secteur privé commercial, on est plutôt sur une logique moitié-moitié, et dans le public, la tendance est d’aller vers la location, pour lever des fonds. »